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RUHIGE LANDHAUSIDYLLE MIT BERGPANORAMA IN GRAFRATH
Haus | 82284 Grafrath
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Dieser Blick! Ein weiter Himmel, darunter in warmen Schattierungen das Ampermoos. Wie ein silbriges Band windet sich der namensgebende Fluss durch das ca. 530 Hektar große Landschaftsschutzgebiet. In der Ferne ragen majestätisch die Alpen auf. Bei guter Sicht schneiden die schneebedeckten Gipfel glasklare Konturen in den Horizont. Egal ob Sie gerade im Wohnzimmer den Kamin anheizen, in der Küche das Essen vorbereiten oder im Garten ein paar Tomaten ernten – immer wieder wird sie diese magische Aussicht fesseln und für ein paar entschleunigende Minuten in ihren Bann ziehen.
MIT LIEBE, SORGFALT UND (VOR)AUSSICHT GEBAUT
Die reizende Landhausvilla befindet sich in Grafrath am Ende einer ruhigen Stichstraße mit repräsentativen Eigenheimen. Sie liegt idyllisch auf einer Anhöhe inklusive freier, unverbaubarer Sicht über die traumhafte Landschaft. Gleichzeitig profitieren Sie hier von einer hervorragenden örtlichen Infrastruktur mit Kinderbetreuung, Grundschule, ärztlicher Versorgung, Einzelhandel und bester Gastronomie und erreichen zudem in kürzester Zeit München mit der S-Bahn oder über die nahe Anbindung an die A96. Mindestens ebenso begeisternd wie seine spektakuläre Aussicht ist das Objekt selbst. Die Liebe und Sorgfalt, die der Bauherr in dieses wunderbare Zuhause investiert hat, sind überall spürbar. Seine durchdachte und vorausschauende Planung zeigt sich in der geschickten Raumaufteilung sowie in vielen nützlichen Details, die das tägliche Leben erleichtern. Durchweg wurden hochwertige Materialien erstklassig verarbeitet. Das Haus ist zudem außergewöhnlich gut gepflegt und lässt trotz seiner 20 Jahre beinahe an einen Erstbezug denken.
MODERNER LANDHAUS-CHARME MIT VIELEN HIGHLIGHTS
Das zweistöckige Gebäude weist charmante Landhaus-Charakteristika auf, wie etwa das mächtige Satteldach mit Biberschwanzdeckung, die hübschen blauen Fensterläden oder die Dachgauben mit den weißen Sprossenfenstern. Das Hauptgebäude wird von einer großzügigen Doppelgarage mit platzsparendem Sektionaltor flankiert. Im gesamten Inneren des Hauses sorgen feine Schreinerarbeiten in hellem Holz für eine einladende Gemütlichkeit. Die insgesamt 185 Quadratmeter Wohnfläche sind gespickt mit weiteren Highlights, wie zum Beispiel dem wunderschönen Wintergarten im großen Wohn-Essbereich, einer fantastischen Südterrasse aus hellem Naturstein oder dem gepflegten Garten mit Rasenroboter und eigener Zisterne.
PRAKTISCH & GEMÜTLICH: HELLE WOHNKÜCHE MIT VORRATSRAUM & VERBINDUNG ZUR GARAGE
Die große, helle Wohnküche mit den hochwertigen Echtholzeinbauten offeriert jede Menge Stauraum und schließt direkt an den Wohn-Essbereich an. Ihre gemütliche Sitzecke wird vom Holzkamin im Wohnzimmer mitgewärmt und hat großes Lieblingsplatzpotenzial. Eine breite Glastür führt direkt auf die Terrasse. Frische Kräuter oder das eigene Gemüse können somit griffbereit für den Koch geerntet werden. Clever: Von der Küche aus gibt es über einen geräumigen Wirtschaftsraum und die angrenzende Speisekammer eine direkte Verbindung zur Garage. Einkäufe lassen sich also schnell und ohne großen Aufwand gleich am richtigen Platz verstauen.
RUHIGES HOMEOFFICE UND DREI SONNIGE SCHLAFZIMMER MIT BALKON UND LOGGIA
Im barrierefreien Erdgeschoss gibt es darüber hinaus ein kleines Bad mit Badewanne und WC sowie ein zusätzliches, ruhig gelegenes Zimmer, zum Beispiel für ein pflegebedürftiges Familienmitglied oder um ungestört zu arbeiten. Drei weitere Räume und ein großzügiges Dachstudio über der Garage befinden sich im Obergeschoss. Das mit 27 Quadratmeter größte Schlaf- oder Kinderzimmer begeistert mit einer wunderschönen Süd-Loggia, auf der problemlos eine kleine Sitzgarnitur oder auch zwei Sonnenliegen Platz finden. Die beiden anderen freundlichen Zimmer teilen sich einen Ostbalkon mit jeweils eigenem Zugang. Hier genießen Sie die ersten Sonnenstrahlen am Morgen. Exquisite Schreinereinbauten und ein großer bodentiefer Spiegel prädestinieren den kleineren der beiden Räume für eine bequeme Ankleide, aber natürlich ist er auch anderweitig nutzbar.
Das edle, in hellen Naturtönen gehaltene Masterbad wird mit der eleganten Eck-Badewanne und der ebenerdigen Walk-in-Dusche zur privaten Wellness-Oase. Durch zwei breite Fenster fällt nicht nur helles Sonnenlicht ins Bad, sie garantieren auch eine gesunde Durchlüftung des Raums. Fußbodenheizung und ein großer Handtuchwärmer sorgen für angenehme Wärme.
EXTRA PLATZ FÜR EXTRA WÜNSCHE IM OBERGESCHOSS
Auch im Obergeschoss hat der Bauherr perspektivisch gedacht und bereits Anschlüsse für eine zweite Küche geplant. Es ist also möglich, hier eine separate Wohneinheit zu kreieren, die Sie bei Bedarf auch vermieten können. Hinzu kommt, dass die Grundfläche des Wohnhauses im Obergeschoss durch die Überbauung der Garage um einen außergewöhnlichen, fast 25 Quadratmeter großen Raum erweitert wird. Das mächtige, holzverkleidete Giebeldach wurde hier nicht abgehängt, so dass der Raum in seiner Mitte eine imposante Höhe von fast 4 Meter aufweist. Zwei großflächige Dachfenster lassen viel Sonnenlicht herein und sorgen für eine helle und freundliche Atmosphäre. Dach und Boden wurden ausreichend isoliert und eine Fußbodenheizung kann problemlos nachgerüstet werden. Alle nötigen Anschlüsse sind bereits vorhanden, so dass Sie dieses zusätzliche Platzangebot ganz individuell nutzen können.
EIN TRAUM FÜR HOBBYBASTLER: RIESIGE, GEPFLEGTE WERKSTATT UNTER DER GARAGE
Die riesige Doppelgarage, in die ein separater Geräteraum und ein Brennholzlager integriert wurden, ist aber nicht nur überbaut, sondern auch auf der gesamten Fläche unterkellert. Dadurch steht Ihnen viel Nutzfläche im top ausgebauten und gepflegten Untergeschoss zur Verfügung. Der zusätzliche Außenzugang erweist sich vor allem dann als praktisch, wenn Sie Gartenmöbel oder Kübelpflanzen in ein geschütztes Winterquartier bringen möchten. Insgesamt verfügt der Keller, zusätzlich zur modernen Heizungsanlage, über fünf weitere Räume, die alle wasserdicht isoliert wurden – darunter auch eine fantastische über 50 Quadratmeter große Werkstatt mit gefliestem Boden und optimaler Beleuchtung. Sie möchten sich darüber hinaus ein gemütliches Heimkino einrichten, im eigenen Partykeller feiern oder nach dem Fitnesstraining in der Sauna entspannen? Ein weiterer, etwa 32 Quadratmeter großer Hobbyraum bietet Ihnen den Platz, den Sie dafür brauchen.
GARTENPARADIES MIT HERRLICHER SONNENTERRASSE
Der sonnenverwöhnte Garten ist ein kleines grünes Paradies – liebevoll angelegt, gepflegt und schön eingewachsen. Er verlangt Ihnen nur so viel Arbeitsaufwand ab, wie Sie bereit sind zu investieren. So kümmert sich zum Beispiel ein Rasenroboter zuverlässig um ein perfekt getrimmtes Grün. Hobbygärtner finden jedoch genügend Fläche, um sich nach Herzenslust auszutoben. Ihre eigene Regenwasserzisterne spart Wasser und ermöglicht Ihnen einen achtsamen Umgang mit dieser Ressource. Auf der breiten, durch elektrische Markisen geschützten Terrasse können Sie sich hingebungsvoll dem süßen Nichtstun widmen oder auch gelegentlich Familie und Freunde zum Essen einladen. Praktisch: Von der Einfahrt aus gelangt man auf einem gepflasterten Weg um das Haus herum in den Garten. Ihre Gäste erreichen die Gartenparty also auf schnellstem Wege. Und falls Sie die eingangs erwähnte phänomenale Aussicht auf einen Spaziergang lockt – durch ein kleines Gartentor können Sie sich sofort auf den Weg machen, zum Beispiel in den beeindruckenden Forstwirtschaftlichen Versuchsgarten von Grafrath, der nur wenige hundert Meter entfernt liegt.
Lage
Grafrath liegt idyllisch am Rande des Naturschutzgebietes „Ampermoos“, keine 15 Autominuten vom Ammersee oder vom Wörthsee entfernt. Pendler schätzen die hervorragende Verkehrsanbindung der Gemeinde an die Landeshauptstadt – entweder über die nahe A96 oder direkt über die S-Bahn ins Stadtzentrum. Nicht nur aufgrund seiner attraktiven Lage zählt Grafrath seit Jahren zu den bevorzugten Wohngegenden im südwestlichen Einzugsbereich der Landeshauptstadt. Der sympathische Ort punktet auch mit einer hervorragenden Infrastruktur inklusive Kindergarten, Grundschule und Mittagsbetreuung, Alten- und Pflegeheim, optimaler ärztlicher Versorgung und einem breiten Einzelhandel. Sportanlagen und Spielplätze finden Sie hier ebenso wie eine abwechslungsreiche Gastronomie und ein vielfältiges Vereinsangebot. Neben ausgedehnten Rad- und Wanderwegen durch eine intakte Natur entlang der Amper begeistert auch ein Spaziergang im frei zugänglichen forstlichen Versuchsgarten mit über zweihundert Baumarten aus Amerika, Asien und Europa. Die Grafrather sind stolz auf den hohen Wohn- und Freizeitwert, mit dem ihre Gemeinde den Bedürfnissen von Familien und Senioren gleichermaßen gerecht wird.
Sonstige Angaben
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Sie erreichen das Team von Veltrup Immobilien Schondorf telefonisch unter 08192-995566 oder per Mail an ammersee@veltrup.de
Ein Angebot der M.C. Veltrup Immobilien GmbH.
Die vorliegenden Inhalte wurden teilweise unter Einsatz moderner KI-Technologien aufbereitet.
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Energieausweis
54,43 kWh/(m²·a)
Ausstattung
» Am Ende einer ruhigen Stichstraße
» Erdgeschoss barrierefrei
» Gepflegte, geräumige Wohnküche mit Echtholzeinbauten und gemütlicher Sitzecke
» Wintergarten
» Zusätzliches Zimmer im Erdgeschoss zur flexiblen Nutzung
» Drei sonnige Räume im Obergeschoss (z. B. Schlaf-, Kinder- oder Ankleidezimmer)
» Balkon
» Loggia mit Südausrichtung
» Badezimmer mit Eckbadewanne und ebenerdiger Walk-in-Dusche
» Großzügiges Dachstudio über der Garage
» Große Südterrasse aus hellem Naturstein mit elektrischer Markise
» Schön angelegter Garten mit Rasenroboter
» Eigene Regenwasserzisterne zur Bewässerung
» Große, gepflegte Werkstatt
» Zwei separate Stellplätze
» Großzügige Doppelgarage mit Sektionaltor
» Unterkellerte Garage für zusätzlichen Stauraum
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